Gesetzliche
Grundlagen der Hausverwaltung:
Bei der Verwaltung von Miethäusern ist das MRG (Mietrechtsgesetz) die
gesetzliche Grundlage.
Im Fall von Eigentumswohnungen zeigt das WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
die Mindestleistungen des Verwalters auf. Die gesetzlichen Regelungen
werden in der Regel durch einen Verwaltervertrag ergänzt, der die
Einzelheiten regelt.
Grundleistungen
Um einen Bezug zu der erwarteten Leistung für das vereinbarte
Verwalterhonorar zu erhalten, unterscheiden alle Verwalterverträge
zwischen Grundleistungen und Zusatzleistungen (auch als besondere
Leistungen, Mehrleistungen, Sonderleistungen bezeichnet). Mit der regelmäßig
gezahlten Verwaltervergütung sind die Grundleistungen abgedeckt.
Deshalb sollten diese Leistungen möglichst detailliert aufgeführt
sein.
Zusatzleistungen
Zusatzleistungen werden üblicherweise für Arbeiten vereinbart, welche
nicht permanent anfallen. Z.B. Gerichtsverfahren, größere
Baumassnahmen etc.
§ 21 WEG
Auflösung und Verlängerung des Verwaltungsvertrags
(1) Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so können
sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den
Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum
Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
(2) Wurde der Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit
bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der
Verwalter nach Ablauf von drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne
Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum
Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
(3) Im Übrigen kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen
von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung
der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom
Gericht aufgelöst werden; bei Auflösung durch das Gericht ist die
Wiederbestellung des Verwalters
unzulässig.
(4) Nach Auflösung des Verwaltungsvertrags durch das Gericht ist die
Ersichtlichmachung des Verwalters im Grundbuch von Amts wegen zu löschen.
Wird der Verwaltungsvertrag auf andere Art aufgelöst, so ist die
Ersichtlichmachung des Verwalters auf Grund einer Urkunde über die Kündigung
oder die sonstige Auflösung des Vertrags auf Antrag eines
Wohnungseigentümers oder des Verwalters im Grundbuch zu löschen; die
Urkunde muss bei Auflösung durch den Verwalter dessen öffentlich
beglaubigte Unterschrift, ansonsten die öffentlich beglaubigte
Unterschrift eines Wohnungseigentümers tragen.
(5) Die Regelungen der vorstehenden Absätze können nicht vertraglich
abbedungen werden.
(6) Wird ein auf bestimmte Zeit geschlossener Verwaltungsvertrag nach
Ablauf der Vertragsdauer stillschweigend verlängert (§ 863 ABGB), so
gilt dies als Verlängerung auf unbestimmte Zeit.
§ 20 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen
Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der
Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht
gesetzwidrig sind. Dem Verwalter steht die Verwaltung der Liegenschaft
und dabei insbesondere auch die nach außen unbeschränkbare Vertretung
der Eigentümergemeinschaft zu; im Rahmen dieser Vertretung ist er auch
zur Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters befugt.
(2) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende
der laufenden Abrechnungsperiode auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene
Weise eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die in absehbarer
Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden
Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten,
die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie die sonst
vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die Bewirtschaftungskosten, und
die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen bekannt zu geben sind.
(3) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des
§ 34 eine ordentliche und richtige Abrechnung sowie gegebenenfalls nach
den Regelungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes die Abrechnung über
die Heiz- und Warmwasserkosten zu legen.
(4) Beabsichtigt der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit
einer Person, die mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches
Naheverhältnis verbunden ist, so hat er die Wohnungseigentümer auf
dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Der Verwalter hat für
Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen,
und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote
einzuholen.
(5) Der Verwalter hat rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers
auf die Aufwendungen für die Liegenschaft einzumahnen und nötigenfalls
Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und
die Anmerkung der Klage zu beantragen.
(6) Der Verwalter hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein-
und Auszahlungen entweder über ein für jeden Wohnungseigentümer
einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder über ein ebenso
einsehbares Anderkonto durchzuführen.
(7) Die dem Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des
Zweiten Teils des ABGB auferlegten Verbindlichkeiten können weder
aufgehoben noch beschränkt werden. Der Verwalter hat auf Verlangen
jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des
Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den
Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen
Willensbildung (§ 24 Abs. 1) über das Stimmverhalten der anderen
Wohnungseigentümer zu geben.
(8) Wenn der Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die Eigentümergemeinschaft
- neben allfälligen Schadenersatzansprüchen - auch eine Herabsetzung
des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts nach Maßgabe der mit dem
Pflichtverstoß einhergehenden Minderung des Nutzens aus der Verwaltertätigkeit
verlangen.
§ 28 WEG Ordentliche Verwaltung:
(1) In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft
entscheidet - unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers
nach § 30 - die Mehrheit der Wohnungseigentümer.
Zu diesen Angelegenheiten gehören insbesondere:
1. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die
über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster
Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt,
2. die Bildung einer angemessenen Rücklage (§ 31),
3. die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage
nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen
wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung,
4. die angemessene Versicherung der Liegenschaft,
5. die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des
Verwaltungsvertrags,
6. die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters,
7. die Erlassung und Änderung der Hausordnung,
8. die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten
Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft, an eine Person, die
nicht Wohnungseigentümer ist, und
9. die Aufkündigung der nach Z 8 geschlossenen Mietverträge.
(2) Die Eigentümergemeinschaft kann ungeachtet anderer gesetzlicher
oder vertraglicher Regelungen Mietverträge über nicht im
Wohnungseigentum stehende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge unter
Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen, sobald bei einer
Person, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder sonstigen selbständigen
Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt, ein Bedarf nach einem
Abstellplatz entsteht. Bei einem Mietvertrag mit einem Wohnungseigentümer
gilt dies nur dann, soweit dieser mehr als einen Abstellplatz gemietet
hat und der Bedarf des anderen Wohnungseigentümers bei Abwägung der
beiderseitigen Interessen schwerer wiegt.
§ 29 WEG Außerordentliche Verwaltung
(1) Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die
über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche
Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche
Veränderungen, entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer, doch
kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer
zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses
verlangen. Die Antragsfrist beträgt drei Monate, bei unterbliebener
Verständigung des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten
Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand (§ 25 Abs. 2) hingegen sechs
Monate und beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus gemäß §
24 Abs. 5.
(2) Das Gericht hat den Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn
1. die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde
oder
2. die Kosten der Veränderung - unter Berücksichtigung auch der in
absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten - nicht aus der Rücklage
gedeckt werden könnten.
(3) Eine Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus dem Grund des Abs. 2 Z 2
hat nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der
beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine
Verbesserung handelt, die auch unter Berücksichtigung der fehlenden
Kostendeckung in der Rücklage allen
Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht.
(4) Würde die Veränderung nur zu einer Beeinträchtigung des
Antragstellers führen, die finanziell ausgeglichen werden kann, so hat
das Gericht auszusprechen, dass die Veränderung nur gegen Entrichtung
einer ziffernmäßig festzusetzenden angemessenen Entschädigung
vorgenommen werden darf.
(5) Im Übrigen gelten für Angelegenheiten der außerordentlichen
Verwaltung die §§ 834 und 835 ABGB.
(6) Unbeschadet seiner unbeschränkbaren Vertretungsbefugnis (§ 20 Abs.
1) darf der Verwalter Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nur
auf Grund eines Beschlusses nach Abs. 1 durchführen.
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